Владельцы недвижимости, проживающие за пределами Европейского союза или Европейской экономической зоны и получавшие доход от аренды в Испании в 2025 году, стоят перед выбором, который может иметь серьезные финансовые последствия. Не позднее 20 января 2026 года по каждому объекту недвижимости необходимо подать отдельную налоговую декларацию по форме Modelo 210.
Это не просто формальная обязанность, а принципиальный вопрос: переплачивать налоги или воспользоваться законными способами оптимизации расходов.
Согласно действующему в Испании законодательству, арендодатели из «третьих стран» облагаются налогом по ставке 24 процента от валового дохода от аренды. В то же время нерезиденты из стран ЕС и ЕЭЗ платят лишь 19 процентов с чистой прибыли и имеют право вычитать все расходы, связанные с объектом недвижимости. На практике эта разница приводит к существенным налоговым различиям.
Однако в июле 2025 года важное судебное решение в Испании поставило под сомнение этот жесткий подход. Национальный суд (Audiencia Nacional) пришел к выводу, что полный отказ арендодателям из третьих стран в вычете необходимых расходов может противоречить законодательству ЕС. В качестве обоснования была приведена европейская свобода движения капитала. Тем не менее, это решение еще не вступило в законную силу. Окончательный вердикт Верховного суда ожидается не ранее конца 2026 или начала 2027 года.
Как именно следует подавать налоговую декларацию за 2025 год?
На данный момент существуют лишь два серьезных варианта действий. Первый — это безопасный и консервативный путь: уплата 24 процентов налога со всей суммы валового дохода от аренды без вычета каких-либо расходов. Такой подход соответствует сложившейся административной практике и практически полностью исключает риск доначислений, пени или штрафов.
Второй вариант более привлекателен с точки зрения налогообложения, но сопряжен с просчитываемым риском: вычет всех подтвержденных расходов и уплата 24 процентов налога только с оставшейся чистой прибыли. Этот подход опирается на текущую судебную практику Национального суда и аргументы, основанные на праве ЕС.
Особое внимание стоит уделить разъяснению распространенного заблуждения. Налоговая ставка в 19 процентов в настоящее время официально применяется исключительно к нерезидентам из стран ЕС или ЕЭЗ. Для арендодателей из третьих стран эта ставка согласно действующему законодательству не является гарантированно применимой.
Независимо от выбранного варианта, крайне важно иметь полную документацию по всем расходам, чтобы в случае необходимости иметь возможность обосновать свою позицию с правовой точки зрения.
