Майорка для многих немцев — идеальное место для выхода на пенсию. Купить или арендовать недвижимость, получать немецкую пенсию и наслаждаться жизнью в Испании — казалось бы, всё так просто.
На практике же я постоянно сталкиваюсь со случаями, когда переезд не был своевременно спланирован с налоговой и юридической точек зрения. Особенно в год переезда решения, которые в Германии кажутся совершенно безобидными, могут повлечь за собой серьезные налоговые последствия в Испании.
Поэтому тем, кто планирует переехать в Испанию на пенсию, следует прояснить некоторые моменты до переезда.
1. По возможности продать недвижимость в Германии до переезда
Это один из тех пунктов, которые могут обойтись особенно дорого.
Если вы продаете частную недвижимость в Германии спустя более десяти лет после покупки, то, как правило, не обязаны платить налог на прибыль от продажи в Германии. Это следует из § 23 Закона о подоходном налоге (EStG).
Проблемы возникают, если продажа не облагается налогом в Германии, но в том же календарном году продавец становится налоговым резидентом Испании.
Дело в том, что налоговый резидент Испании, как правило, обязан платить испанский подоходный налог со своего общемирового дохода. Важно отметить: согласно испанским правилам, лицо считается весь календарный год либо налоговым резидентом, либо нерезидентом. Переезд в течение года, как правило, не делит автоматически налоговый год на немецкую и испанскую части. Это также прямо подтверждается налоговыми органами Испании.
Пример: недвижимость была куплена 15 лет назад за 300 000 евро, а теперь продана за 700 000 евро. В Германии прибыль может не облагаться налогом благодаря десятилетнему сроку владения. Однако, если в том же году продавец становится налоговым резидентом Испании, прибыль от продажи может подлежать обложению подоходным налогом в Испании.
Соглашение об избежании двойного налогообложения не обязательно меняет ситуацию: прибыль от недвижимости, расположенной в Германии, может учитываться как в Германии, так и в Испании. Если в Германии налог фактически не взимается из-за десятилетнего срока владения, то нет и немецкого налога, который можно было бы зачесть в Испании.
Поэтому при планировании продажи недвижимости крайне важно проверить, не стоит ли совершить сделку в том календарном году, когда вы еще не являетесь налоговым резидентом Испании, а переехать уже в следующем году.
Для пенсионеров может существовать важное исключение: по испанскому законодательству прибыль от продажи основного жилья для лиц старше 65 лет может не облагаться налогом. Однако в каждом конкретном случае необходимо проверять соблюдение всех условий.
2. Проверить налогообложение пенсий и крупных выплат капитала до переезда
Что касается пенсионного обеспечения, не стоит откладывать вопрос о налогообложении выплат на время после переезда.
Лица, являющиеся налоговыми резидентами Испании, как правило, обязаны декларировать в Испании свои общемировые доходы. Сюда могут относиться и пенсии из Германии. Применяемые правила налогообложения зависят от вида пенсии.
Например, согласно германо-испанскому соглашению об избежании двойного налогообложения, право на налогообложение частных корпоративных или пенсионных выплат из Германии, как правило, принадлежит Испании. Для выплат из системы социального страхования Германии и определенных видов пенсионных продуктов с налоговыми льготами действуют особые правила.
Особую бдительность следует проявлять в тех случаях, когда пенсионное страхование, корпоративное пенсионное обеспечение или другой договор о накоплениях предусматривают крупную единовременную выплату капитала .
Такая выплата после получения статуса налогового резидента Испании может привести к значительной налоговой нагрузке. Будет ли она облагаться налогом в Испании и в каком размере, зависит от конкретного пенсионного продукта и его классификации с точки зрения налогообложения.
Тем, кто в любом случае планирует получение капитала, стоит до переезда проконсультироваться, не будет ли целесообразнее получить выплату, пока вы еще являетесь налоговым резидентом Германии.
Разница во времени в данном случае может составлять десятки тысяч евро.
3. Не откладывайте вопрос медицинского страхования на время после переезда
Многие немецкие пенсионеры имеют возможность оформить медицинское страхование в Испании с помощью так называемого сертификата S1 .
Если Германия остается страной, ответственной за ваше медицинское страхование, форма S1 выдается соответствующей немецкой страховой компанией , а затем регистрируется в Испании. Это дает право на доступ к испанской государственной системе здравоохранения на тех же условиях, что и для местных застрахованных лиц.
Однако это не означает автоматического доступа к частным врачам и клиникам.
Поэтому многие мои клиенты дополнительно оформляют частную медицинскую страховку в Испании. По сравнению с немецкими частными страховками она зачастую относительно недорога и, в зависимости от тарифа, обеспечивает быстрый доступ к частным специалистам, обследованиям и клиникам.
В этом вопросе стоит действовать как можно раньше. Размер взносов, медицинское освидетельствование, исключения из покрытия и предельный возраст вступления в программу различаются в зависимости от страховой компании. Чем старше вы при оформлении, тем меньше выбор и выше стоимость страховки.
Если вы уже в 55 или 60 лет знаете, что хотите провести пенсию в Испании, не стоит откладывать этот вопрос до 70 лет.
4. При покупке недвижимости на Майорке проверяйте, что является законным
Те, кто переезжает на Майорку, рано или поздно часто покупают недвижимость.
Однако, особенно в случае со старыми домами и финками, не стоит полагаться на то, что все имеющиеся постройки соответствуют строительным нормам.
Земельный кадастр, реестр прав собственности и фактическое состояние недвижимости — это три разные вещи.
Бассейн может быть отражен в кадастре, но при этом построен без надлежащего разрешения на строительство. То же самое касается террас, пристроек, гостевых домов, гаражей и других расширений.
Поэтому перед покупкой следует проверить не только то, кому принадлежит недвижимость и есть ли на ней обременения. Необходимо также выяснить, какие части здания являются законными и имеют соответствующие разрешения, какие существуют возможности для их легализации и какие градостроительные ограничения действуют в отношении данного участка.
На Майорке это особенно актуально для объектов недвижимости, расположенных в сельской местности.
В идеале эту проверку следует проводить до подписания договора о резервировании или внесения задатка , а не непосредственно перед визитом к нотариусу.
5. Оформление прижизненного распоряжения (пациентского завещания) в Испании
Еще один вопрос, о котором часто забывают при переезде, — это прижизненное распоряжение (пациентское завещание).
На Балеарских островах оно называется Documento de Voluntades Anticipadas и может быть зарегистрировано в Registro de Voluntades Anticipadas de las Illes Balears .
На Балеарских островах такое распоряжение можно оформить тремя способами: непосредственно в соответствующем реестре, в присутствии трех свидетелей или у нотариуса. Если документ оформляется у нотариуса, нотариальная контора самостоятельно передает его в реестр.
В этом документе можно, в частности, указать пожелания относительно медицинского лечения и назначить доверенное лицо в качестве представителя.
Тем, кто постоянно проживает в Испании, не стоит рассчитывать на то, что немецкое пациентское завещание будет доступно в экстренной ситуации и лечащие врачи смогут легко его найти. Регистрация этого документа в Испании значительно упрощает его практическое применение.
6. Пересмотр немецкого завещания после переезда
Вопросы наследственного права также имеют особое значение.
Многие немцы полагают, что к ним всегда применяется немецкое наследственное право, поскольку они являются гражданами Германии. Однако после вступления в силу Европейского регламента о наследовании это утверждение больше не является верным.
Как правило, применимое наследственное право определяется государством, в котором наследодатель имел свое обычное место жительства на момент смерти. Поэтому тем, кто на постоянной основе переносит центр своей жизненной активности на Майорку, следует учитывать, что в силу вступает испанское или, в данном конкретном случае, балеарское наследственное право.
Тем не менее, гражданин Германии может прямо выбрать немецкое наследственное право. Этот выбор права должен быть четко зафиксирован в завещании. Статья 22 Европейского регламента о наследовании прямо разрешает выбор права того государства, гражданином которого является лицо.
Такой выбор права может иметь существенные последствия, особенно в отношении прав детей и супругов на обязательную долю в наследстве.
При этом немецкое право не всегда является более выгодным. Решающее значение имеют конкретная семейная ситуация, наличие недвижимости, дети от предыдущих браков, брачный договор, активы и желаемый порядок наследования.
Поэтому после переезда в Испанию уже имеющееся немецкое завещание следует как минимум пересмотреть.
Важно: выбор права в завещании определяет наследственное право, но не автоматически налог на наследство. Это два разных вопроса.
7. Осознанное планирование статуса налогового резидента Испании
Наконец, следует знать, когда именно вы становитесь налоговым резидентом Испании.
Часто говорят только об известном правиле 183 дней. Тот, кто находится в Испании более 183 дней в течение календарного года, может стать здесь налоговым резидентом.
Однако 183 дня — не единственный критерий.
Центр экономических интересов также может привести к возникновению статуса налогового резидента Испании. Кроме того, при определенных обстоятельствах действует законная презумпция, если супруг (с которым вы не проживаете раздельно) и несовершеннолетние дети обычно проживают в Испании.
При этом наличие номера NIE или покупка недвижимости сами по себе еще не делают человека налоговым резидентом Испании.
Именно поэтому в год переезда следует тщательно планировать, когда именно будут выполнены условия для получения статуса налогового резидента Испании.
Это особенно важно, если в тот же период планируется продажа недвижимости в Германии, получение крупной пенсионной или капитальной выплаты, либо реструктуризация активов.
Мой совет: начинайте переезд в Испанию не с выбора транспортной компании, а с юридического и налогового планирования.
Тем, кто планирует провести пенсию на Майорке, лучше всего за несколько месяцев до переезда проверить, какие меры стоит предпринять, пока вы еще являетесь налоговым резидентом Германии.
Продажу недвижимости, выплату капитала, оформление медицинской страховки или вопросы наследства зачастую гораздо проще организовать заранее, чем исправлять потом.
Будучи адвокатом, допущенным к практике в Германии и Испании, я консультирую немецкоговорящих клиентов в Пальма-де-Майорке по трансграничным правовым и налоговым вопросам между Германией и Испанией — в частности, при покупке недвижимости, организации переезда, а также в сфере наследственного и семейного права.
Если вы планируете выйти на пенсию на Майорке, настоятельно рекомендуется оценить правовые и налоговые последствия до смены места жительства и налогового резидентства в индивидуальном порядке.
Дата обновления: сентябрь 2026 г. Данная статья носит ознакомительный характер и не заменяет профессиональную консультацию по конкретному случаю.
Инга Абрамова
