За последние несколько дней правовая ситуация в отношении договоров аренды жилья в Испании вновь изменилась. В конце сентября 2026 года испанское правительство приняло два новых королевских декрета-закона (Real Decreto-ley), вносящих масштабные поправки в законодательство об аренде. Один из них, Real Decreto-ley 27/2026, предусматривал, в частности, фундаментальное изменение статьи 10 испанского Закона об аренде городской недвижимости (LAU).
По истечении установленного законом минимального срока аренды в пять лет для частных арендодателей или семи лет для юридических лиц договор аренды в будущем должен был автоматически продлеваться еще на пять или семь лет соответственно. Если арендодатель хотел этому воспрепятствовать, он был обязан уведомить о расторжении договора за шесть месяцев и во многих случаях выплатить арендатору значительную компенсацию. Предусматривалась выплата в размере не менее двенадцатимесячной арендной платы за аналогичное жилье.
Данное положение 2 октября 2026 года действительно вступило в силу. Однако королевский декрет-закон является временным нормативно-правовым актом правительства. Согласно статье 86 Конституции Испании, Конгресс депутатов должен в течение 30 дней принять решение о его утверждении или отмене.
И именно на этом этапе реформа потерпела неудачу: 2 октября 2026 года Конгресс не утвердил новые королевские декреты-законы 26/2026 и 27/2026. Таким образом, запланированное автоматическое продление договора аренды жилья на пять или семь лет, равно как и новое общее обязательство арендодателя по выплате компенсации в случае отказа от продления, не вступили в силу.
Поэтому арендодателям и арендаторам важно при получении новостей о новых испанских королевских декретах-законах четко различать вступление в силу после публикации в Официальном государственном бюллетене (BOE) и их последующее утверждение Конгрессом. Королевский декрет-закон может сначала быть действующим правом, а через несколько недель — или, как в данном случае, через очень короткий срок — быть отменен.
Что происходит с двухлетними продлениями, уже запрошенными через Burofax?
Ситуация особенно сложна для арендаторов, которые еще весной 2026 года подали запрос на внеочередное продление своего договора аренды.
Королевский декрет-закон Real Decreto-ley 8/2026 от 20 марта 2026 года предусматривал для определенных действующих договоров аренды жилья возможность внеочередного продления по запросу арендатора ежегодными периодами на срок до двух лет в общей сложности. Многие арендаторы воспользовались этим правом и уведомили арендодателя о желаемом продлении, например, посредством Burofax.
Dieser Erlass trat am 22. März 2026 in Kraft, wurde jedoch am 28. April 2026 vom Kongress aufgehoben; die Information über die Aufhebung wurde am 30. April 2026 im BOE veröffentlicht.
Seitdem stellt sich die Frage, was mit den Verlängerungen geschieht, die der Mieter während der kurzen Geltungsdauer des Erlasses rechtmäßig beantragen konnte.
Das Königliche Gesetzesdekret 26/2026 sollte dieses Problem endgültig lösen. Seine Übergangsbestimmung legte fest, dass Anträge und Mitteilungen über die außerordentliche Verlängerung, die während der Geltungsdauer des Königlichen Gesetzesdekrets 8/2026 eingereicht wurden, als gültig gelten und nicht erneut eingereicht werden müssen.
Somit sollten genau jene Verlängerungen, die damals per Burofax beantragt wurden, einen direkten rechtlichen Schutz erhalten.
Das Problem besteht in Folgendem: Das Königliche Gesetzesdekret 26/2026 wurde am 2. Oktober 2026 ebenfalls vom Kongress abgelehnt. Infolgedessen blieb auch diese Übergangsbestimmung nicht dauerhaft bestehen.
Für die davon betroffenen Mietverträge bedeutet dies nicht automatisch, dass jedes damals versandte Burofax ungültig geworden ist. Die Rechtsfrage ist weitaus komplexer. In der Rechtswelt wird darüber gestritten, ob ein während der Geltungsdauer des Gesetzesdekrets entstandener Verlängerungsanspruch nach dessen nachträglicher Aufhebung fortbesteht oder ob nur die vor der Aufhebung eingetretenen Wirkungen geschützt sind und die zukünftige Verlängerung hinfällig wird. In der juristischen Literatur gibt es dazu unterschiedliche Auffassungen.
Insbesondere bei einem Mietvertrag, für den im Frühjahr 2026 eine zweijährige Verlängerung per Burofax beantragt wurde, sollte man daher nicht a priori davon ausgehen, dass der Vertrag garantiert um zwei Jahre verlängert ist – ebenso wenig sollte man ohne sorgfältige Prüfung annehmen, dass die Verlängerung automatisch unwirksam ist. Entscheidend sind unter anderem das Datum des ursprünglichen Mietvertragsabschlusses, dessen reguläres Ende, der Zeitpunkt und Inhalt des Burofax sowie die Frage, ob die außerordentliche Verlängerung bereits begonnen hat.
Für Eigentümer und Mieter auf Mallorca und in ganz Spanien zeigt diese Entwicklung vor allem eines: Bei der Beendigung oder Verlängerung eines Wohnraummietvertrags sollte man sich nicht allein auf Presseberichte über neu verabschiedete Dekrete verlassen. Entscheidend ist, welche Fassung des Gesetzes über städtische Mietverhältnisse (Ley de Arrendamientos Urbanos) zum konkreten Zeitpunkt tatsächlich gilt und welche Übergangsbestimmungen auf den jeweiligen Mietvertrag anwendbar sind.
Inga Abramova
