Innerhalb weniger Tage hat sich die Rechtslage bei Wohnraummietverträgen in Spanien erneut geändert. Ende September 2026 verabschiedete die spanische Regierung zwei neue Real Decreto-leyes mit weitreichenden Änderungen des Mietrechts. Einer davon, der Real Decreto-ley 27/2026, sah insbesondere eine grundlegende Änderung des Artikels 10 der spanischen Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) vor.
Nach Ablauf der gesetzlichen Mindestdauer von fünf Jahren bei einem privaten Vermieter bzw. sieben Jahren bei einer juristischen Person sollte der Mietvertrag künftig grundsätzlich um weitere fünf bzw. sieben Jahre verlängert werden. Wollte der Vermieter dies verhindern, hätte er grundsätzlich sechs Monate vorher kündigen und in vielen Fällen eine erhebliche Entschädigung an den Mieter zahlen müssen. Vorgesehen waren mindestens zwölf Monatsmieten einer vergleichbaren Wohnung.
Diese Regelung trat am 2. Oktober 2026 zunächst tatsächlich in Kraft. Bei einem Real Decreto-ley handelt es sich jedoch um eine vorläufige gesetzliche Regelung der Regierung. Nach Artikel 86 der spanischen Verfassung muss der Congreso de los Diputados innerhalb von 30 Tagen ausdrücklich über die Bestätigung oder Aufhebung entscheiden.
Und genau daran ist die Reform nun gescheitert: Am 2. Oktober 2026 hat der Congreso die neuen Real Decreto-leyes 26/2026 und 27/2026 nicht bestätigt. Damit bleibt insbesondere die geplante automatische Verlängerung eines Wohnraummietvertrages um jeweils weitere fünf bzw. sieben Jahre ebenso wenig bestehen wie die neue allgemeine Entschädigungspflicht des Vermieters bei einer Nichtverlängerung.
Für Vermieter und Mieter ist deshalb wichtig, bei Meldungen über neue spanische Real Decreto-leyes genau zu unterscheiden zwischen dem Inkrafttreten durch Veröffentlichung im BOE und ihrer späteren Bestätigung durch den Congreso. Ein Real Decreto-ley kann zunächst geltendes Recht sein und wenige Wochen – oder wie hier sogar sehr kurze Zeit – später wieder aufgehoben werden.
Was ist mit den bereits per Burofax beantragten zweijährigen Verlängerungen?
Besonders kompliziert ist die Situation bei Mietern, die bereits im Frühjahr 2026 eine außerordentliche Verlängerung ihres Mietvertrages beantragt hatten.
Der Real Decreto-ley 8/2026 vom 20. März 2026 sah für bestimmte bestehende Wohnraummietverträge auf Antrag des Mieters eine außerordentliche Verlängerung in jährlichen Abschnitten um insgesamt bis zu zwei Jahre vor. Viele Mieter machten davon Gebrauch und teilten dem Vermieter die gewünschte Verlängerung beispielsweise per Burofax mit.
Dieses Dekret galt ab dem 22. März 2026, wurde jedoch vom Congreso am 28. April 2026 aufgehoben; die Aufhebung wurde am 30. April 2026 im BOE veröffentlicht.
Seitdem stellte sich die Frage, was mit Verlängerungen passiert, die ein Mieter während der kurzen Geltungsdauer des Dekrets wirksam beantragt hatte.
Der Real Decreto-ley 26/2026 wollte dieses Problem nun ausdrücklich lösen. Seine Übergangsbestimmung bestimmte, dass Anträge und Mitteilungen über eine außerordentliche Verlängerung, die während der Geltung des Real Decreto-ley 8/2026 erfolgt waren, als wirksam gestellt gelten und nicht erneut erklärt werden müssen.
Damit hätten gerade die damals per Burofax erklärten Verlängerungen ausdrücklich geschützt werden sollen.
Das Problem: Auch der Real Decreto-ley 26/2026 wurde am 2. Oktober 2026 vom Congreso abgelehnt. Damit ist auch diese ausdrückliche Übergangsregelung nicht dauerhaft bestehen geblieben.
Für die betroffenen Mietverhältnisse bedeutet dies nicht automatisch, dass jedes damals verschickte Burofax wirkungslos ist. Die Rechtsfrage ist vielmehr komplizierter. Es wird juristisch darüber gestritten, ob ein während der Geltung eines Real Decreto-ley bereits wirksam entstandenes Recht auf Verlängerung auch nach dessen späterer Aufhebung bestehen bleibt oder ob lediglich die bis zur Aufhebung eingetretenen Wirkungen geschützt sind und die zukünftige Verlängerung entfällt. In der rechtswissenschaftlichen Literatur werden hierzu unterschiedliche Auffassungen vertreten.
Gerade bei einem Mietvertrag, bei dem im Frühjahr 2026 eine zweijährige Verlängerung per Burofax verlangt wurde, sollte deshalb nicht pauschal davon ausgegangen werden, dass der Vertrag sicher um zwei Jahre verlängert wurde – ebenso wenig sollte ohne Prüfung davon ausgegangen werden, dass die Verlängerung automatisch unwirksam ist. Entscheidend sind unter anderem das Datum des ursprünglichen Mietvertrages, dessen reguläres Vertragsende, der Zeitpunkt und Inhalt des Burofax sowie die Frage, ob die außerordentliche Verlängerung bereits begonnen hatte.
Für Eigentümer und Mieter auf Mallorca und in ganz Spanien zeigt die Entwicklung vor allem eines: Bei der Beendigung oder Verlängerung eines Wohnraummietvertrages sollte nicht ausschließlich auf Presseberichte über neu verabschiedete Dekrete vertraut werden. Entscheidend ist, welche Fassung der Ley de Arrendamientos Urbanos im konkreten Zeitpunkt tatsächlich gilt und welche Übergangsbestimmungen auf den jeweiligen Mietvertrag Anwendung finden.
Inga Abramova
