Mallorca ist für viele Deutsche der ideale Ort für den Ruhestand. Eine Immobilie kaufen oder mieten, die deutsche Rente beziehen und das Leben in Spanien genießen – so einfach könnte es sein.
In der Praxis sehe ich allerdings immer wieder Fälle, in denen der Umzug steuerlich und rechtlich nicht rechtzeitig geplant wurde. Gerade im Jahr des Umzugs können Entscheidungen, die in Deutschland völlig unproblematisch erscheinen, in Spanien erhebliche steuerliche Folgen haben.
Wer als Rentner nach Spanien auswandern möchte, sollte deshalb einige Dinge vor dem Umzug klären.
1. Eine Immobilie in Deutschland möglichst vor dem Umzug verkaufen
Das ist einer der Punkte, bei denen es besonders teuer werden kann.
Wer eine privat gehaltene Immobilie in Deutschland nach Ablauf von mehr als zehn Jahren verkauft, muss den Veräußerungsgewinn in Deutschland grundsätzlich nicht versteuern. Das folgt aus § 23 EStG.
Problematisch wird es, wenn der Verkauf zwar in Deutschland steuerfrei ist, der Verkäufer aber im selben Kalenderjahr steuerlich in Spanien ansässig wird.
Denn wer in Spanien steuerlich resident ist, unterliegt hier grundsätzlich mit seinem weltweiten Einkommen der spanischen Einkommensteuer. Besonders wichtig: Nach den spanischen Regeln ist eine Person grundsätzlich für das gesamte Kalenderjahr entweder steuerlich resident oder nicht resident. Der Umzug während des Jahres teilt das Steuerjahr grundsätzlich nicht automatisch in einen deutschen und einen spanischen Teil. Das bestätigt auch die spanische Finanzverwaltung ausdrücklich.
Beispiel: Eine Immobilie wurde vor 15 Jahren für 300.000 Euro gekauft und nun für 700.000 Euro verkauft. In Deutschland kann der Gewinn aufgrund der Zehnjahresfrist steuerfrei sein. Wird der Verkäufer jedoch im selben Jahr spanischer Steuerresident, kann der Veräußerungsgewinn in Spanien der Einkommensteuer unterliegen.
Das Doppelbesteuerungsabkommen ändert daran nicht zwingend etwas: Gewinne aus einer in Deutschland belegenen Immobilie dürfen sowohl in Deutschland als auch in Spanien berücksichtigt werden. Wird in Deutschland wegen der Zehnjahresfrist tatsächlich keine Steuer erhoben, gibt es entsprechend auch keine deutsche Steuer, die in Spanien angerechnet werden könnte.
Deshalb sollte bei einem geplanten Immobilienverkauf unbedingt geprüft werden, ob der Verkauf noch in einem Kalenderjahr erfolgen sollte, in dem keine spanische Steuerresidenz besteht, und der Umzug nach Spanien erst im folgenden Jahr.
Eine wichtige Ausnahme kann insbesondere bei Rentnern bestehen: Für Personen über 65 Jahre kann der Gewinn aus dem Verkauf der eigenen Hauptwohnung nach spanischem Recht steuerfrei sein. Die Voraussetzungen müssen allerdings im konkreten Fall geprüft werden.
2. Renten und größere Kapitalauszahlungen vor dem Umzug prüfen
Auch bei der Altersvorsorge sollte man nicht erst nach dem Umzug überlegen, wie die Auszahlung steuerlich behandelt wird.
Wer in Spanien steuerlich ansässig ist, muss grundsätzlich seine weltweiten Einkünfte in Spanien erklären. Dazu können auch Renten aus Deutschland gehören. Welche Besteuerungsregel gilt, hängt davon ab, um welche Art von Rente es sich handelt.
Bei einer deutschen privaten Betriebs- oder Altersrente liegt das Besteuerungsrecht nach dem deutsch-spanischen Doppelbesteuerungsabkommen beispielsweise grundsätzlich bei Spanien. Für Zahlungen aus der deutschen Sozialversicherung und für bestimmte steuerlich geförderte Altersvorsorgeprodukte gelten besondere Regeln.
Besonders aufmerksam sollte man sein, wenn aus einer Rentenversicherung, betrieblichen Altersvorsorge oder einem anderen Vorsorgevertrag eine größere einmalige Kapitalauszahlung möglich ist.
Eine solche Auszahlung nach Begründung der spanischen Steuerresidenz kann zu einer erheblichen Steuerbelastung führen. Ob und in welcher Höhe sie in Spanien besteuert wird, hängt vom konkreten Vorsorgeprodukt und seiner steuerlichen Einordnung ab.
Wer ohnehin eine Kapitalauszahlung plant, sollte deshalb vor dem Umzug prüfen lassen, ob die Auszahlung noch während der deutschen Steuerresidenz sinnvoller wäre.
Der Zeitpunkt kann hier einen Unterschied von mehreren zehntausend Euro ausmachen.
3. Die Krankenversicherung nicht erst nach dem Umzug organisieren
Für viele deutsche Rentner besteht die Möglichkeit, sich über die sogenannte S1-Bescheinigung in Spanien abzusichern.
Ist Deutschland weiterhin der für die Krankenversicherung zuständige Staat, wird das S1-Formular von der zuständigen deutschen Krankenversicherung ausgestellt und anschließend in Spanien registriert. Damit besteht Zugang zum spanischen öffentlichen Gesundheitssystem grundsätzlich zu denselben Bedingungen wie für die hier Versicherten.
Das bedeutet allerdings nicht automatisch Zugang zu privaten Ärzten und Privatkliniken.
Deshalb schließen viele meiner Mandanten zusätzlich eine private Krankenversicherung in Spanien ab. Diese ist im Vergleich zu deutschen privaten Krankenversicherungen häufig verhältnismäßig günstig und ermöglicht – abhängig vom Tarif – einen schnellen Zugang zu privaten Fachärzten, Untersuchungen und Kliniken.
Hier sollte man möglichst früh handeln. Beiträge, Gesundheitsprüfung, Ausschlüsse und mögliche Höchsteintrittsalter unterscheiden sich von Versicherung zu Versicherung. Je älter man beim Abschluss ist, desto kleiner und teurer kann die Auswahl werden.
Wer bereits mit 55 oder 60 Jahren weiß, dass er seinen Ruhestand später in Spanien verbringen möchte, sollte dieses Thema deshalb nicht erst mit 70 Jahren angehen.
4. Beim Immobilienkauf auf Mallorca prüfen, was wirklich legal ist
Wer nach Mallorca zieht, kauft häufig früher oder später eine Immobilie.
Gerade bei älteren Häusern und Fincas sollte man sich jedoch nicht darauf verlassen, dass alles, was vorhanden ist, auch baurechtlich legal ist.
Grundbuch, Kataster und tatsächlicher Zustand einer Immobilie sind drei unterschiedliche Dinge.
Ein Pool kann im Kataster erscheinen und trotzdem ohne ausreichende Baugenehmigung errichtet worden sein. Dasselbe gilt für Terrassen, Anbauten, Gästehäuser, Garagen oder sonstige Erweiterungen.
Vor dem Kauf sollte deshalb nicht nur geprüft werden, wem die Immobilie gehört und ob Belastungen bestehen. Es sollte ebenfalls geprüft werden, welche Gebäudeteile genehmigt und legal sind, welche Legalisierungsmöglichkeiten bestehen und welche baurechtlichen Einschränkungen für das Grundstück gelten.
Das gilt auf Mallorca insbesondere bei Immobilien im ländlichen Bereich.
Idealerweise erfolgt diese Prüfung vor Unterzeichnung eines Reservierungs- oder Anzahlungsvertrages und nicht erst kurz vor dem Notartermin.
5. In Spanien eine Patientenverfügung hinterlegen
Ein weiteres Thema, das beim Umzug häufig vergessen wird, ist die Patientenverfügung.
Auf den Balearen heißt sie Documento de Voluntades Anticipadas und kann im Registro de Voluntades Anticipadas de las Illes Balears hinterlegt werden.
Die Erklärung kann auf den Balearen auf drei Arten errichtet werden: direkt vor dem zuständigen Register, vor drei Zeugen oder vor einem Notar. Wird sie vor einem Notar errichtet, übermittelt die Notarkanzlei sie anschließend an das Register.
Darin können unter anderem Wünsche zur medizinischen Behandlung festgelegt und eine Vertrauensperson als Vertreter benannt werden.
Wer dauerhaft in Spanien lebt, sollte sich nicht darauf verlassen, dass eine deutsche Patientenverfügung im Ernstfall sofort verfügbar ist und von den behandelnden Ärzten problemlos gefunden werden kann. Eine in Spanien registrierte Patientenverfügung erleichtert die praktische Umsetzung erheblich.
6. Das deutsche Testament nach dem Umzug überprüfen
Besonders wichtig ist auch das Erbrecht.
Viele Deutsche gehen davon aus, dass für sie immer deutsches Erbrecht gilt, weil sie deutsche Staatsangehörige sind. Das ist seit Inkrafttreten der Europäischen Erbrechtsverordnung so nicht richtig.
Grundsätzlich richtet sich das anwendbare Erbrecht nach dem Staat, in dem der Erblasser zum Zeitpunkt seines Todes seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Wer seinen Lebensmittelpunkt dauerhaft nach Mallorca verlegt, muss deshalb damit rechnen, dass spanisches beziehungsweise im konkreten Fall auch balearisches Erbrecht relevant wird.
Ein deutscher Staatsangehöriger kann jedoch ausdrücklich deutsches Erbrecht wählen. Diese Rechtswahl sollte im Testament eindeutig festgehalten werden. Art. 22 der Europäischen Erbrechtsverordnung erlaubt ausdrücklich die Wahl des Rechts des Staates, dessen Staatsangehörigkeit man besitzt.
Eine solche Rechtswahl kann erhebliche Auswirkungen haben, insbesondere auf die Pflichtteilsrechte von Kindern und Ehepartnern.
Dabei ist deutsches Recht nicht automatisch in jedem Fall günstiger. Entscheidend sind die konkrete Familiensituation, vorhandene Immobilien, Kinder aus früheren Beziehungen, Ehevertrag, Vermögen und die gewünschte Erbfolge.
Deshalb sollte ein bereits vorhandenes deutsches Testament nach dem Umzug nach Spanien zumindest überprüft werden.
Wichtig: Die Rechtswahl im Testament entscheidet über das Erbrecht, nicht automatisch über die Erbschaftsteuer. Das sind zwei unterschiedliche Fragen.
7. Die spanische Steuerresidenz bewusst planen
Schließlich sollte man wissen, wann man überhaupt spanischer Steuerresident wird.
Oft wird nur von der bekannten 183-Tage-Regel gesprochen. Wer sich mehr als 183 Tage während eines Kalenderjahres in Spanien aufhält, kann hier steuerlich ansässig werden.
Die 183 Tage sind jedoch nicht das einzige Kriterium.
Auch der Mittelpunkt der wirtschaftlichen Interessen kann zu einer spanischen Steuerresidenz führen. Außerdem besteht unter bestimmten Voraussetzungen eine gesetzliche Vermutung, wenn der nicht getrennt lebende Ehepartner und die minderjährigen Kinder gewöhnlich in Spanien leben.
Eine NIE-Nummer oder der Kauf einer Immobilie allein macht jemanden hingegen noch nicht automatisch zum spanischen Steuerresidenten.
Gerade im Jahr des Umzugs sollte deshalb genau geplant werden, wann die Voraussetzungen der spanischen Steuerresidenz erfüllt werden.
Das ist besonders wichtig, wenn im selben Zeitraum noch eine deutsche Immobilie verkauft, eine größere Renten- oder Kapitalauszahlung vorgenommen oder Vermögen umstrukturiert werden soll.
Mein Rat: Den Umzug nach Spanien nicht mit dem Umzugsunternehmen beginnen, sondern mit der rechtlichen und steuerlichen Planung.
Wer seinen Ruhestand auf Mallorca verbringen möchte, sollte idealerweise bereits einige Monate vor dem geplanten Umzug prüfen, welche Maßnahmen noch während der deutschen Steuerresidenz durchgeführt werden sollten.
Ein Immobilienverkauf, eine Kapitalauszahlung, der Abschluss einer Krankenversicherung oder eine erbrechtliche Gestaltung lassen sich vorher häufig deutlich einfacher organisieren als nachträglich korrigieren.
Als in Deutschland und Spanien zugelassene Rechtsanwältin in Palma de Mallorca berate ich deutschsprachige Mandanten bei grenzüberschreitenden rechtlichen und steuerrechtlichen Fragen zwischen Deutschland und Spanien – insbesondere beim Immobilienerwerb, bei der Gestaltung des Umzugs nach Spanien sowie im Erb- und Familienrecht.
Wenn Sie Ihren Ruhestand auf Mallorca planen, empfiehlt es sich daher, die rechtlichen und steuerlichen Folgen vor der Verlagerung Ihres Wohnsitzes und Ihrer Steuerresidenz individuell prüfen zu lassen.
Stand: September 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Beratung im konkreten Einzelfall.
Inga Abramova
