Wer beim Immobilienkauf auf Mallorca die Arras beim Notar hinterlegt, geht meist davon aus, dass das Geld dort besonders sicher ist. Das stimmt grundsätzlich. Es gibt jedoch ein Problem, das in der Praxis häufig übersehen wird:
Wenn der Kauf später scheitert, kann es passieren, dass der Notar das hinterlegte Geld weder an den Käufer noch an den Verkäufer auszahlt – obwohl im Arras-Vertrag eigentlich eindeutig geregelt ist, wem das Geld zusteht.
Der Grund ist einfach: Der Arras-Vertrag wird normalerweise zwischen Käufer und Verkäufer geschlossen. Der Notar hat diesen Vertrag aber nicht als Vertragspartei unterschrieben. Wird das Geld lediglich auf sein Konto überwiesen, ohne gleichzeitig sauber zu regeln, unter welchen Voraussetzungen er es an wen auszahlen darf, kann der Betrag im Streitfall blockiert bleiben.
Gerade bei den auf Mallorca üblichen Arras-Zahlungen kann es dabei um erhebliche Summen gehen. Häufig werden etwa 10 % des Kaufpreises vereinbart. Bei einer Immobilie für 1.000.000 Euro sind das bereits 100.000 Euro.
Der Käufer muss deshalb bereits bei Abschluss des Arras-Vertrages entscheiden, wohin dieser Betrag überwiesen werden soll.
Eine Zahlung direkt an den Verkäufer ist für viele Käufer verständlicherweise unangenehm. Man überweist einen sehr hohen Betrag an eine Person, die man kaum kennt. Kommt es später zum Streit und muss das Geld zurückgezahlt werden, besteht immer das Risiko, dass die Rückforderung schwierig wird.
Auch eine Hinterlegung beim Makler ist nicht immer die bevorzugte Lösung. Der Makler ist regelmäßig vom Verkäufer mit der Vermarktung der Immobilie beauftragt und wird deshalb von einem Käufer nicht unbedingt als vollständig neutrale Stelle wahrgenommen.
Ähnliches kann gelten, wenn das Geld bei einem Rechtsanwalt hinterlegt wird, der gleichzeitig eine der Parteien vertritt.
Deshalb erscheint die Hinterlegung beim Notar oft als die sicherste und neutralste Variante.
Und solange der Kauf wie geplant durchgeführt wird, funktioniert das normalerweise auch problemlos. Der Arras-Vertrag wird unterschrieben, der Käufer überweist beispielsweise 100.000 Euro an das Notariat und bei der späteren Kaufvertragsunterzeichnung wird dieser Betrag auf den Kaufpreis angerechnet beziehungsweise entsprechend weitergeleitet.
Das eigentliche Problem zeigt sich erst, wenn die notarielle Kaufvertragsunterzeichnung nicht stattfindet.
Der Käufer bekommt beispielsweise keine Finanzierung. Er entscheidet sich gegen die Immobilie. Bei der Prüfung der Unterlagen werden rechtliche Probleme festgestellt. Oder umgekehrt möchte der Verkäufer plötzlich nicht mehr an diesen Käufer verkaufen.
Dann stellt sich die Frage: Wer bekommt die hinterlegten 100.000 Euro?
Im Arras-Vertrag kann diese Frage durchaus sehr genau geregelt sein. Trotzdem bedeutet das noch nicht automatisch, dass der Notar den Betrag auszahlen darf.
Denn die Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer und die Hinterlegung beim Notar sind rechtlich nicht dasselbe.
Hat der Notar lediglich das Geld entgegengenommen, aber selbst keine klare Hinterlegungsvereinbarung unterschrieben, in der seine Auszahlungspflichten festgelegt sind, befindet er sich im Streitfall in einer schwierigen Situation. Käufer und Verkäufer können jeweils behaupten, dass ihnen das Geld zusteht. Der Notar soll aber nicht selbst darüber entscheiden müssen, welche Partei den Arras-Vertrag verletzt hat.
Die Folge kann sein, dass der Notar zunächst gar nicht auszahlt.
Dann bleibt das Geld blockiert, bis beide Parteien eine gemeinsame Anweisung erteilen oder eine gerichtliche Entscheidung vorliegt. Aus einem vermeintlich besonders sicheren Zahlungsweg wird damit plötzlich ein erheblicher praktischer Nachteil.
Genau deshalb reicht es nicht aus, in einen Arras-Vertrag einfach hineinzuschreiben, dass das Geld „beim Notar hinterlegt“ wird.
Wenn eine notarielle Hinterlegung vorgesehen ist, sollte parallel zur Arras-Vereinbarung auch die Hinterlegung selbst sauber ausgestaltet werden.
Das spanische Notarrecht sieht für Gelddepots eine notarielle Hinterlegungsurkunde vor, in der insbesondere die Bedingungen der Hinterlegung und der späteren Herausgabe des Geldes festgelegt werden.
Darin sollte eindeutig geregelt sein, wann der Notar den Betrag an den Verkäufer auszahlen darf, wann eine Rückzahlung an den Käufer erfolgen soll, welche Unterlagen oder Nachweise hierfür erforderlich sind und was geschieht, wenn Käufer und Verkäufer sich über die Voraussetzungen der Auszahlung streiten.
Der entscheidende Punkt ist also nicht, ob das Geld beim Notar liegt.
Entscheidend ist, auf welcher rechtlichen Grundlage der Notar das Geld verwahrt und ob er klare, von ihm akzeptierte Anweisungen dafür hat, wann und an wen er es auszahlen darf.
In der Praxis wird genau dieser zweite Schritt immer wieder übersehen. Häufig werden standardisierte Arras-Verträge verwendet, in denen zwar ausführlich geregelt ist, wann Käufer oder Verkäufer die Arras verlieren oder zurückzahlen müssen. Gleichzeitig wird lediglich eine Kontonummer des Notariats eingefügt, ohne die Hinterlegung selbst entsprechend abzusichern.
Solange der Kauf zustande kommt, fällt dieser Fehler nicht auf.
Wenn der Kauf scheitert, kann er jedoch sehr teuer werden.
Bei einer Arras-Zahlung von 100.000 Euro sollte deshalb nicht erst nach dem Scheitern des Immobilienkaufs geklärt werden, unter welchen Voraussetzungen der Notar das Geld wieder herausgeben darf.
Arras-Vertrag und notarielle Hinterlegung sollten von Anfang an aufeinander abgestimmt sein.
