Те, кто при покупке недвижимости на Майорке вносит задаток (arras) на депозит нотариуса, обычно полагают, что деньги там в полной безопасности. В принципе, это так. Однако существует проблема, которую на практике часто упускают из виду:
Если сделка купли-продажи впоследствии срывается, может случиться так, что нотариус не выплатит депонированные средства ни покупателю, ни продавцу — несмотря на то, что в договоре о задатке четко прописано, кому эти деньги причитаются.
Причина проста: договор о задатке обычно заключается между покупателем и продавцом. Нотариус же не подписывает этот договор в качестве стороны. Если деньги просто переводятся на его счет без четкого регулирования условий, при которых он имеет право выплатить их той или иной стороне, в случае спора сумма может оказаться заблокированной.
Учитывая, что при покупке недвижимости на Майорке суммы задатка могут быть весьма значительными, это серьезный вопрос. Часто стороны договариваются о 10 % от стоимости объекта. Для недвижимости ценой 1 000 000 евро это уже 100 000 евро.
Поэтому покупатель должен еще на этапе заключения договора о задатке решить, куда именно будут переведены эти средства.
Прямой перевод денег продавцу для многих покупателей понятным образом некомфортен. Вы переводите очень крупную сумму человеку, которого почти не знаете. Если позже возникнет спор и деньги нужно будет вернуть, всегда существует риск, что процесс возврата окажется сложным.
Депонирование средств у агента по недвижимости также не всегда является оптимальным решением. Агент, как правило, нанят продавцом для реализации объекта, поэтому покупатель не всегда воспринимает его как полностью нейтральную сторону.
То же самое может касаться случаев, когда деньги передаются на хранение адвокату, представляющему интересы одной из сторон.
Именно поэтому депонирование у нотариуса часто кажется самым безопасным и нейтральным вариантом.
И пока покупка идет по плану, обычно все проходит без проблем. Договор о задатке подписывается, покупатель переводит, например, 100 000 евро на счет нотариальной конторы, а при подписании основного договора купли-продажи эта сумма засчитывается в счет стоимости объекта или перечисляется соответствующим образом.
Настоящая проблема проявляется лишь тогда, когда подписание нотариального договора купли-продажи не происходит.
Например, покупатель не получает финансирование. Он отказывается от покупки. При проверке документов обнаруживаются юридические проблемы. Или, наоборот, продавец внезапно передумывает продавать объект этому покупателю.
Тогда возникает вопрос: кто получит депонированные 100 000 евро?
В договоре о задатке этот вопрос может быть прописан очень детально. Тем не менее, это не означает автоматически, что нотариус имеет право выплатить сумму.
Ведь соглашение между покупателем и продавцом и депонирование средств у нотариуса — это юридически не одно и то же.
Если нотариус просто принял деньги, но сам не подписал четкое соглашение о депонировании, в котором зафиксированы его обязательства по выплате, в случае спора он оказывается в сложной ситуации. Покупатель и продавец могут каждый утверждать, что деньги принадлежат им. Но нотариус не должен самостоятельно решать, какая из сторон нарушила договор о задатке.
Результатом может стать то, что нотариус вообще не будет производить выплату.
Тогда деньги остаются заблокированными до тех пор, пока обе стороны не дадут совместное распоряжение или не будет вынесено судебное решение. Таким образом, якобы самый безопасный способ оплаты внезапно превращается в серьезное практическое неудобство.
Именно поэтому недостаточно просто написать в договоре о задатке, что деньги «депонируются у нотариуса».
Если предусмотрено нотариальное депонирование, параллельно с договором о задатке необходимо грамотно оформить и само соглашение о депонировании средств.
Испанское нотариальное право предусматривает оформление нотариального акта о депонировании денежных средств, в котором детально прописываются условия внесения депозита и последующей выдачи денег.
В этом документе должно быть четко оговорено, когда нотариус имеет право перечислить сумму продавцу, в каких случаях средства возвращаются покупателю, какие документы или доказательства для этого требуются и что происходит, если между покупателем и продавцом возникает спор относительно условий выплаты.
Таким образом, решающий момент заключается не в том, лежит ли деньги у нотариуса.
Решающим является то, на каком правовом основании нотариус хранит средства и есть ли у него четкие, принятые им к исполнению инструкции о том, когда и кому он может их выплатить.
На практике именно этот второй этап часто упускается из виду. Нередко используются стандартные договоры задатка (Arras), в которых подробно расписано, когда покупатель или продавец теряют право на задаток или обязаны его вернуть. При этом в договор просто вписывается номер счета нотариальной конторы без надлежащего юридического оформления самого процесса депонирования.
Пока сделка купли-продажи проходит успешно, эта ошибка остается незамеченной.
Однако если сделка срывается, она может обойтись очень дорого.
Поэтому при внесении задатка в размере 100 000 евро не стоит дожидаться срыва сделки, чтобы выяснять, на каких условиях нотариус имеет право вернуть деньги.
Договор задатка и нотариальное депонирование должны быть согласованы с самого начала.
