Die gemeinsame Eigentümerschaft an einer Immobilie entsteht häufig nach einer Scheidung oder Trennung, im Rahmen einer Erbschaft oder wenn mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie erwerben. Solange sich die Miteigentümer einig sind, funktioniert diese Form des Eigentums meist problemlos. Kommt es jedoch zu unterschiedlichen Vorstellungen über die Nutzung, den Verkauf oder die Finanzierung der Immobilie, entwickelt sich die Gemeinschaft oft zu einer erheblichen finanziellen und persönlichen Belastung.
Das spanische Recht schützt in solchen Situationen die Freiheit jedes einzelnen Miteigentümers. Nach den Artikeln 400 ff. des spanischen Zivilgesetzbuches kann grundsätzlich jeder Miteigentümer jederzeit die Aufhebung der Eigentümergemeinschaft verlangen. Niemand muss dauerhaft in einer Gemeinschaft verbleiben, wenn er dies nicht möchte. Eine Ausnahme besteht lediglich dann, wenn die Miteigentümer wirksam vereinbart haben, die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum ungeteilt zu belassen. Eine solche Vereinbarung darf jedoch grundsätzlich zehn Jahre nicht überschreiten.
In vielen Fällen lässt sich eine außergerichtliche Lösung finden. Häufig übernimmt ein Miteigentümer den Anteil des anderen gegen Zahlung einer angemessenen Abfindung. Ebenso ist es möglich, die Immobilie gemeinsam an einen Dritten zu verkaufen und den Verkaufserlös entsprechend der Eigentumsanteile aufzuteilen. Eine einvernehmliche Lösung spart regelmäßig Zeit, Kosten und vermeidet langwierige gerichtliche Auseinandersetzungen.
Ist eine Einigung nicht möglich, kann die Aufhebung der Gemeinschaft gerichtlich durchgesetzt werden. Bei den meisten Immobilien ist eine tatsächliche Teilung nicht möglich oder wirtschaftlich nicht sinnvoll. In diesen Fällen ordnet das Gericht regelmäßig an, dass die Immobilie einem Miteigentümer gegen Ausgleichszahlung übertragen oder verkauft wird. Kann sich keiner der Beteiligten einigen oder den Anteil des anderen übernehmen, erfolgt häufig eine gerichtliche Verwertung der Immobilie und die Verteilung des Erlöses entsprechend der jeweiligen Eigentumsquote.
Besonders häufig vertrete ich Mandanten bei der Aufhebung von Miteigentum nach einer Scheidung oder Trennung, bei Streitigkeiten zwischen Erben sowie bei Auseinandersetzungen zwischen unverheirateten Paaren oder Geschäftspartnern. Gerade in diesen Fällen spielen neben den rechtlichen Fragen häufig auch emotionale und wirtschaftliche Interessen eine entscheidende Rolle. Eine sorgfältige Strategie ist daher unerlässlich.
Als in Deutschland und Spanien zugelassene Rechtsanwältin begleite ich meine Mandanten während des gesamten Verfahrens – von der rechtlichen Prüfung der Eigentumsverhältnisse über außergerichtliche Verhandlungen bis hin zur gerichtlichen Durchsetzung ihrer Ansprüche. Mein Ziel ist es, eine wirtschaftlich sinnvolle, rechtssichere und möglichst zügige Lösung zu erreichen und die Interessen meiner Mandanten konsequent zu vertreten.
