Miteigentum an Immobilien oder anderen Vermögenswerten entsteht in Spanien häufig durch Erbschaften, Schenkungen, den gemeinsamen Erwerb einer Immobilie oder nach der Auflösung einer Ehe. Solange die Gemeinschaft besteht, sind die Miteigentümer gemeinsam berechtigt und verpflichtet, über das gemeinschaftliche Vermögen zu entscheiden. Unterschiedliche Vorstellungen über die Nutzung, Verwaltung oder Veräußerung der Immobilie führen in der Praxis jedoch nicht selten zu Konflikten.
Das spanische Zivilgesetzbuch geht grundsätzlich davon aus, dass niemand verpflichtet ist, dauerhaft in einer Miteigentumsgemeinschaft zu verbleiben. Jeder Miteigentümer kann daher grundsätzlich jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Dieses Recht ist weder verjährbar noch kann dauerhaft auf seine Ausübung verzichtet werden. Ziel der Teilung ist es, die gemeinschaftliche Berechtigung zu beenden und jedem Beteiligten einen seinem Anteil entsprechenden Vermögenswert oder den wirtschaftlichen Gegenwert seines Anteils zuzuweisen.
Die Beendigung der Gemeinschaft erfolgt im Idealfall durch eine einvernehmliche Vereinbarung aller Miteigentümer. Ist eine tatsächliche Teilung möglich, erhält jeder Miteigentümer einen seinem Anteil entsprechenden Teil des Vermögens. Bei Immobilien ist dies jedoch häufig ausgeschlossen, weil eine Teilung baurechtlich unzulässig oder wirtschaftlich nicht sinnvoll wäre. In diesen Fällen wird die Immobilie regelmäßig einem Miteigentümer gegen Zahlung einer Ausgleichsentschädigung (exceso de adjudicación) übertragen.
Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miteigentümer die gerichtliche Aufhebung der Gemeinschaft beantragen. Ist die Immobilie unteilbar oder würde ihre Teilung zu einer erheblichen Wertminderung führen, ordnet das Gericht in der Regel die Veräußerung der Immobilie an. Der Verkaufserlös wird anschließend entsprechend den Miteigentumsanteilen unter den Beteiligten verteilt.
Neben den zivilrechtlichen Fragen spielen die steuerlichen Folgen eine entscheidende Rolle. Die steuerliche Behandlung hängt insbesondere davon ab, ob tatsächlich lediglich eine bestehende Miteigentumsgemeinschaft aufgehoben wird oder ob die Finanzverwaltung den Vorgang als entgeltliche Übertragung eines Miteigentumsanteils einstuft.
Bei einer echten Aufhebung einer Miteigentumsgemeinschaft fällt grundsätzlich keine Vermögensübertragungssteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – ITP) an. Stattdessen unterliegt der Vorgang regelmäßig der Steuer auf beurkundete Rechtsakte (Actos Jurídicos Documentados – AJD), sofern die Vereinbarung notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen wird. Der Steuersatz wird von den autonomen Gemeinschaften festgelegt und beträgt derzeit – je nach Region – in der Regel zwischen 1,5 % und 2 % des maßgeblichen Immobilienwertes.
Anders verhält es sich, wenn die Voraussetzungen einer echten Aufhebung der Gemeinschaft nicht vorliegen. Wird einem Miteigentümer ein größerer Anteil übertragen, als ihm nach seiner bisherigen Quote zusteht, ohne dass hierfür die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen, oder liegt wirtschaftlich ein Verkauf eines Miteigentumsanteils vor, kann der Vorgang der ITP unterliegen. Die Steuersätze unterscheiden sich je nach autonomer Gemeinschaft und betragen derzeit regelmäßig zwischen 6 % und 13 %.
Darüber hinaus kann bei der Übertragung einer städtischen Immobilie die kommunale Wertzuwachssteuer (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana – „Plusvalía Municipal“) von Bedeutung sein. Nach der neueren Rechtsprechung des spanischen Obersten Gerichtshofs fällt diese Steuer bei einer echten Aufhebung einer Miteigentumsgemeinschaft grundsätzlich nicht an, da keine eigentliche Vermögensübertragung erfolgt, sondern lediglich bestehende Eigentumsrechte konkretisiert werden. Erfolgt dagegen eine steuerrechtlich relevante Eigentumsübertragung, kann die Steuer erhoben werden. Ihre Höhe richtet sich nach dem Katasterwert des Grundstücks, der Haltedauer und den jeweiligen kommunalen Steuersätzen.
Auch einkommensteuerliche Folgen sind zu berücksichtigen. Erzielt ein Miteigentümer durch die Übertragung seines Anteils einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn, unterliegt dieser grundsätzlich der Besteuerung. Für in Spanien steuerlich ansässige Personen werden Veräußerungsgewinne derzeit mit 19 % bis 30 % besteuert. Bei nicht in Spanien ansässigen Personen beträgt der Steuersatz grundsätzlich 19 % für Steuerpflichtige aus Mitgliedstaaten der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraums und 24 % für Steuerpflichtige aus Drittstaaten, soweit Doppelbesteuerungsabkommen keine abweichende Regelung vorsehen.
Ist die Miteigentumsgemeinschaft durch einen Erbfall entstanden, sind außerdem die Auswirkungen der spanischen Erbschaft- und Schenkungsteuer (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones – ISD) zu berücksichtigen. Auf den Balearen gelten für Erwerbe zwischen Ehegatten, Eltern, Kindern sowie weiteren nahen Angehörigen der Steuerklassen I und II weitreichende Steuervergünstigungen bis hin zu einer 100%igen Steuerermäßigung. Dennoch ist in jedem Einzelfall zu prüfen, ob sämtliche gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Insbesondere bei grenzüberschreitenden Sachverhalten können zusätzlich steuerliche Verpflichtungen im Ausland bestehen. Zwischen Deutschland und Spanien besteht kein Doppelbesteuerungsabkommen auf dem Gebiet der Erbschaft- und Schenkungsteuer.
Neben den steuerlichen Fragen sind regelmäßig auch grundbuchrechtliche und finanzierungsrechtliche Aspekte zu berücksichtigen. Bestehen auf der Immobilie Hypotheken oder andere dingliche Belastungen, müssen diese bei der Gestaltung der Aufhebung der Gemeinschaft berücksichtigt werden. Gleiches gilt für bestehende Mietverhältnisse oder Rechte Dritter, die durch die Aufhebung der Gemeinschaft grundsätzlich unberührt bleiben.
Die Aufhebung einer Miteigentumsgemeinschaft sollte daher nicht nur zivilrechtlich, sondern stets auch steuerlich sorgfältig geplant werden. Eine rechtzeitige Prüfung der Eigentumsverhältnisse, der steuerlichen Auswirkungen sowie der wirtschaftlich sinnvollsten Gestaltung ermöglicht es häufig, unnötige Steuerbelastungen zu vermeiden, die Inanspruchnahme bestehender Steuervergünstigungen sicherzustellen und langwierige gerichtliche Auseinandersetzungen zu verhindern.
