Das spanische Mietrecht erlebt im Jahr 2026 eine außergewöhnlich turbulente Entwicklung. Innerhalb weniger Monate wurden mehrere Gesetzesdekrete verabschiedet, vom spanischen Parlament wieder aufgehoben und durch neue Regelungen ersetzt. Für Mieter und Vermieter ist die Rechtslage dadurch zunehmend unübersichtlich geworden. Besonders betroffen sind Mietverträge, deren gesetzliche Mindestlaufzeit von fünf beziehungsweise sieben Jahren demnächst endet.
Am 6. Oktober 2026 hat die spanische Regierung erneut zwei Gesetzesdekrete verabschiedet: das Real Decreto-ley 28/2026 und das Real Decreto-ley 29/2026. Beide wurden am 7. Oktober 2026 im spanischen Gesetzblatt (Boletín Oficial del Estado, BOE) veröffentlicht. Sie greifen erheblich in das bestehende Mietrecht ein und verändern insbesondere die Voraussetzungen für die Beendigung und Verlängerung von Wohnraummietverträgen.
Hintergrund dieser erneuten Gesetzesinitiative ist unter anderem der Fall von María del Carmen Abascal, in Spanien als Maricarmen bekannt. Die 87-jährige Frau lebte seit Jahrzehnten in einer Mietwohnung in Madrid, deren ursprünglicher Mietvertrag noch aus dem Jahr 1956 stammte. Nach dem Verkauf der Immobilie entstand ein Rechtsstreit über die Wirksamkeit der Übertragung des alten Mietvertrags auf sie. Am 23. September 2026 wurde sie schließlich zwangsgeräumt. Ihr Fall führte zu landesweiten Protesten und einer intensiven politischen Diskussion über den Mieterschutz in Spanien.
Am 7. Oktober 2026 verstarb Maricarmen, ohne in ihre frühere Wohnung zurückgekehrt zu sein. Bemerkenswert ist, dass die spanische Regierung ihren Fall ausdrücklich in der Begründung des Real Decreto-ley 29/2026 erwähnt. Er steht damit symbolisch für die erneuten gesetzgeberischen Bemühungen, den Schutz von Mietern zu verstärken.
Rechtlich ist allerdings zwischen den beiden neuen Dekreten zu unterscheiden. Sie enthalten unterschiedliche Maßnahmen und treten nicht gleichzeitig in Kraft.
Zwei neue Mietrechtsdekrete: Was ändert sich konkret?
Das Real Decreto-ley 29/2026 ist bereits am 8. Oktober 2026 in Kraft getreten. Es enthält eine Vielzahl von Maßnahmen zur Regulierung des spanischen Wohnungsmarktes, darunter neue Vorschriften zu befristeten Mietverträgen, zur Vermietung einzelner Zimmer, zur Begrenzung von Mieterhöhungen und zum Schutz besonders vulnerabler Personen bei Zwangsräumungen.
Für bestehende Wohnraummietverträge ist insbesondere die Disposición final quinta von Bedeutung. Danach können Mieter unter bestimmten Voraussetzungen eine außerordentliche Verlängerung ihres Mietvertrags um bis zu zwei weitere Jahre verlangen.
Die Regelung betrifft grundsätzlich Wohnraummietverträge, die am 8. Oktober 2026 noch bestanden und deren gesetzlich vorgesehener Verlängerungszeitraum innerhalb des im Dekret bestimmten Zeitraums endet. Bei der obligatorischen Verlängerung nach Art. 9.1 LAU ist insbesondere der Ablauf vor dem 31. Dezember 2028 maßgeblich. Erfasst werden unter den gesetzlichen Voraussetzungen auch Verträge in der stillschweigenden Verlängerung sowie bestimmte Fälle der tácita reconducción nach Art. 1566 Código Civil.
Voraussetzung ist unter anderem, dass der Mieter seine Mietzahlungen ordnungsgemäß geleistet hat und auch während der vergangenen acht Monate mit der Miete nicht im Rückstand war.
Liegen die gesetzlichen Voraussetzungen vor, ist der Vermieter grundsätzlich verpflichtet, die beantragte Verlängerung zu akzeptieren. Ausnahmen bestehen beispielsweise bei einer anderweitigen Vereinbarung, dem Abschluss eines neuen Mietvertrags oder einem nachgewiesenen gesetzlichen Eigenbedarf des Vermieters. Auch eine einvernehmliche Vertragsverlängerung oder ein neuer Mietvertrag mit einer Mietreduzierung von mindestens fünf Prozent kann die Anwendung dieser Sonderregelung ausschließen.
Während der außerordentlichen Verlängerung bleiben die bisherigen Vertragsbedingungen grundsätzlich bestehen.
Daneben werden Mieterhöhungen bis Ende 2027 begrenzt. Liegt die bestehende Miete über dem maßgeblichen Höchstwert des staatlichen Mietpreisreferenzsystems, darf bei der jährlichen Anpassung keine weitere Erhöhung erfolgen. In den übrigen Fällen ist eine neue Vereinbarung möglich; ohne eine solche darf die Anpassung grundsätzlich zwei Prozent nicht überschreiten.
Das Dekret enthält außerdem strengere Anforderungen an befristete Wohnraummietverträge. Der tatsächliche Grund für die Befristung muss angegeben und nachweisbar sein. Fehlt eine rechtlich tragfähige Befristung, kann der Vertrag rückwirkend als gewöhnlicher Wohnraummietvertrag gelten. Auch die Vermietung einzelner Zimmer wird stärker in das Schutzsystem der Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) einbezogen.
Für Räumungsverfahren enthält das Dekret zusätzliche Schutzmechanismen zugunsten vulnerabler Personen ohne alternative Wohnmöglichkeit. Je nach Vermietertyp und konkreter Situation kommen gerichtliche Aussetzungen sowie Ausgleichsregelungen zugunsten bestimmter Vermieter in Betracht. Ein allgemeines Verbot sämtlicher Zwangsräumungen besteht dagegen nicht.
Noch weitreichender ist das Real Decreto-ley 28/2026, das nach seinem derzeitigen Wortlaut erst am 15. November 2026 in Kraft treten soll.
Bisher sieht Art. 9 LAU bei gewöhnlichen Wohnraummietverträgen eine gesetzliche Mindestlaufzeit von fünf Jahren vor, wenn der Vermieter eine Privatperson ist, beziehungsweise sieben Jahren, wenn es sich um eine juristische Person handelt. Will der Vermieter den Vertrag nach Ablauf dieser Mindestlaufzeit nicht fortsetzen, muss er dies dem Mieter grundsätzlich mindestens vier Monate vor dem Vertragsende mitteilen. Erfolgt keine wirksame Mitteilung, verlängert sich der Mietvertrag nach bisheriger Regelung grundsätzlich jährlich um maximal drei weitere Jahre.
Das neue Dekret sieht dagegen eine grundlegende Änderung vor: Unterbleibt nach Ablauf der fünf beziehungsweise sieben Jahre eine fristgerechte Nichtverlängerungsmitteilung, soll sich der Vertrag künftig automatisch um weitere fünf beziehungsweise sieben Jahre verlängern. Auch die Vorankündigungsfrist des Vermieters soll von vier auf sechs Monate verlängert werden.
Noch bemerkenswerter ist die vorgesehene Entschädigungspflicht bei einer wirksamen Nichtverlängerung. Will der Vermieter den Mietvertrag nach Ablauf der gesetzlichen Mindestdauer nicht verlängern, soll der Mieter grundsätzlich Anspruch auf eine Entschädigung haben. Diese beträgt mindestens zwölf nach dem gesetzlichen Referenzsystem berechnete Monatsmieten oder, sofern höher, eine entsprechend berechnete Monatsmiete für jedes Jahr der bisherigen Wohndauer. Fehlt ein anwendbarer Referenzwert, dient die bisherige Vertragsmiete als Berechnungsgrundlage.
Allerdings sieht das Gesetz mehrere Ausnahmen vor, etwa bei einem gesetzlich anerkannten Eigenbedarf, beim Abschluss eines neuen Mietvertrags oder bei der Ablehnung eines gesetzeskonformen Angebots zur Fortsetzung des Mietverhältnisses.
Wichtig ist, dass diese weitreichenden Änderungen am 8. Oktober 2026 noch nicht gelten. Zudem müssen beide Gesetzesdekrete die verfassungsrechtlich vorgesehene parlamentarische Kontrolle durchlaufen. Ob insbesondere die für November vorgesehene Neuregelung dauerhaft Bestand haben wird, bleibt deshalb abzuwarten.
Bereits erklärte Nichtverlängerung: Was passiert mit einem früheren Burofax?
Eine besonders wichtige Frage betrifft Vermieter, die ihrem Mieter bereits vor der Veröffentlichung der neuen Dekrete mitgeteilt haben, dass sie den Mietvertrag nicht verlängern möchten.
Gerade bei Immobilien auf Mallorca werden solche Erklärungen regelmäßig durch einen Burofax zugestellt, um den Inhalt und den Zugang der Mitteilung später nachweisen zu können.
Hier enthält das Real Decreto-ley 28/2026 eine ausdrückliche Übergangsregelung.
Nach der Disposición transitoria única, apartado 1 bleiben Nichtverlängerungsmitteilungen, die der Vermieter vor der Veröffentlichung des Dekrets am 7. Oktober 2026 wirksam vorgenommen hat, weiterhin gültig. Außerdem entsteht durch eine solche frühere Mitteilung kein Anspruch auf die neu eingeführte Entschädigung.
Beispielsweise endet die fünfjährige Mindestlaufzeit eines im Januar 2022 geschlossenen Wohnraummietvertrags Ende Dezember 2026. Hat der Vermieter bereits im August 2026 durch einen nachweislich zugegangenen Burofax fristgerecht erklärt, dass er den Vertrag nicht verlängern möchte, bleibt diese Erklärung grundsätzlich wirksam. Der Vermieter muss deshalb nicht allein wegen des neuen Dekrets erneut eine Nichtverlängerung erklären.
Allerdings bedeutet das nicht zwingend, dass der Mieter die Wohnung Ende Dezember 2026 tatsächlich verlassen muss.
Denn die Wirksamkeit einer Nichtverlängerungsmitteilung ist von dem gesetzlichen Anspruch auf eine außerordentliche Vertragsverlängerung zu unterscheiden.
Auch wenn der Vermieter die Nichtverlängerung bereits wirksam erklärt hat, kann dem Mieter unter den Voraussetzungen des Real Decreto-ley 29/2026 ein Anspruch auf die zusätzliche zweijährige Verlängerung zustehen. Die ältere Mitteilung bleibt dann zwar rechtlich bestehen, verhindert aber nicht notwendigerweise die gesetzlich angeordnete Fortsetzung des Mietverhältnisses.
Für Vermieter ist diese Unterscheidung von erheblicher Bedeutung. Wer einen Mietvertrag bereits ordnungsgemäß beendet zu haben glaubt, muss dennoch prüfen, ob inzwischen neue gesetzliche Verlängerungsrechte entstanden sind.
Was passiert mit den Verlängerungsanträgen aus März 2026?
Eine weitere wichtige Übergangsfrage betrifft Mieter, die bereits im März oder April 2026 eine außerordentliche Mietvertragsverlängerung beantragt hatten.
Zur Erinnerung: Am 20. März 2026 verabschiedete die spanische Regierung das Real Decreto-ley 8/2026. Es trat am 22. März 2026 in Kraft und ermöglichte unter bestimmten Voraussetzungen eine außerordentliche Verlängerung bestehender Wohnraummietverträge um bis zu zwei Jahre.
Viele Mieter machten von dieser Möglichkeit Gebrauch und verlangten durch einen Burofax die Fortsetzung ihres Mietvertrags.
Am 28. April 2026 beschloss der spanische Kongress jedoch, dieses Dekret nicht zu bestätigen. Die Aufhebung wurde am 30. April 2026 im BOE veröffentlicht. Dadurch entstand eine erhebliche Rechtsunsicherheit: Was sollte mit Verlängerungen geschehen, die Mieter während der Geltungsdauer des später aufgehobenen Dekrets bereits beantragt hatten?
Das neue Real Decreto-ley 29/2026 beantwortet diese Frage nun ausdrücklich in seiner Disposición transitoria primera.
Dort bestimmt der Gesetzgeber, dass Verlängerungsanträge und entsprechende Mitteilungen, die während der Geltungsdauer des Real Decreto-ley 8/2026 gegenüber dem Vermieter vorgenommen wurden, als wirksam gestellt gelten. Eine erneute Mitteilung ist nicht erforderlich.
Der spanische Gesetzgeber formuliert dies ausdrücklich mit den Worten: «se tendrán por válidamente formuladas, sin necesidad de nueva comunicación».
Hat ein Mieter also beispielsweise am 25. März 2026 einen Burofax verschickt und unter Berufung auf das damalige Dekret die zweijährige Verlängerung seines Mietvertrags verlangt, wird diese Mitteilung durch die neue Übergangsregelung ausdrücklich anerkannt.
Das ist rechtlich besonders bedeutsam, weil die spätere parlamentarische Aufhebung des März-Dekrets die damals ordnungsgemäß abgegebenen Verlängerungsverlangen nach der neuen gesetzlichen Regelung nicht gegenstandslos macht.
Allerdings muss genau unterschieden werden: Der Gesetzgeber erklärt ausdrücklich die damaligen Anträge beziehungsweise Mitteilungen für wirksam gestellt. Daraus folgt nicht, dass jede beantragte Verlängerung unabhängig von den übrigen gesetzlichen Voraussetzungen automatisch wirksam geworden ist. Entscheidend bleiben insbesondere der ursprüngliche Mietvertrag, dessen Laufzeit, der Zeitpunkt der Antragstellung und die damals bestehenden Voraussetzungen für eine außerordentliche Verlängerung.
Besondere rechtliche Fragen können sich ergeben, wenn das Mietverhältnis zwischenzeitlich bereits endgültig beendet wurde. Auch die Vereinbarkeit verschiedener gesetzlicher Verlängerungstatbestände muss im Einzelfall geprüft werden.
Das neue Dekret stellt außerdem klar, dass ein weiterer Verlängerungsantrag nach Ablauf des damals beantragten Verlängerungszeitraums nach den nun geltenden Vorschriften zu beurteilen ist.
Für Mieter und Vermieter in Spanien, insbesondere auf Mallorca, empfiehlt es sich daher, bestehende Mietverträge und bereits versandte Burofaxe sorgfältig zu überprüfen. Die gesetzlichen Änderungen können sich sowohl auf die tatsächliche Vertragslaufzeit als auch auf die Wirksamkeit einer Nichtverlängerung und auf mögliche Entschädigungsansprüche auswirken.
Die Entwicklung zeigt erneut, wie wichtig es ist, zwischen der Veröffentlichung eines Gesetzesdekrets, seinem Inkrafttreten und seiner späteren parlamentarischen Bestätigung zu unterscheiden. Ein Real Decreto-ley kann zunächst unmittelbar geltendes Recht schaffen und dennoch später durch das Parlament wieder aufgehoben werden.
Für Vermieter ist deshalb eine frühzeitige rechtliche Prüfung vor der Erklärung einer Nichtverlängerung besonders wichtig. Mieter sollten ihrerseits prüfen lassen, ob ein Anspruch auf eine gesetzliche Verlängerung besteht, bevor sie eine Aufforderung zur Räumung der Wohnung akzeptieren.
Rechtsstand: 8. Oktober 2026
Inga Abramova \
