Vor Kurzem wollte ich mir selbst eine Immobilie auf Mallorca ansehen. Es handelte sich um ein Haus im ländlichen Bereich, das als vollständig legal angeboten wurde.
Ich war bei der Besichtigung nicht als Anwältin unterwegs, sondern ganz normal als Kaufinteressentin. Während ich dort war, kamen weitere Interessenten. Einige gingen, andere besichtigten das Haus nach mir. Die Maklerin erklärte, die Immobilie sei komplett legal.
Erst nachdem ich die Unterlagen erhalten und geprüft hatte, zeigte sich, dass die Situation deutlich komplizierter war.
Das Haus war nicht einfach „legal“. Bei Teilen der Bebauung ging es vielmehr um eine ältere, ohne entsprechende Genehmigung errichtete Bebauung, gegen die aufgrund des Zeitablaufs keine Maßnahme zur Wiederherstellung der baurechtlichen Legalität durch Abriss mehr durchgesetzt werden konnte.
Für einen Käufer klingt das zunächst vielleicht nach einem rein juristischen Unterschied. Tatsächlich kann dieser Unterschied entscheidend sein.
Eine Immobilie kann baurechtlich illegal errichtet worden sein und trotzdem unter bestimmten Voraussetzungen im Grundbuch eingetragen werden. Gerade ältere Gebäude oder Erweiterungen werden häufig aufgrund ihres Alters registriert. Vereinfacht gesagt wird damit dokumentiert, dass die Bebauung existiert und die Voraussetzungen für ihre registerrechtliche Erfassung vorliegen.
Damit bestätigt das Grundbuch aber nicht, dass das Gebäude ursprünglich mit einer Baugenehmigung errichtet wurde oder den geltenden baurechtlichen Vorschriften entspricht.
Genau hier entsteht beim Immobilienkauf häufig ein gefährlicher Irrtum.
Der Käufer erhält eine Nota Simple. Dort stehen das Haus, die gebauten Quadratmeter und vielleicht sogar Pool, Garage oder Nebengebäude. Alles scheint zu stimmen. Daraus wird dann schnell geschlossen: Wenn es im Grundbuch steht, muss es legal sein.
Das ist falsch.
Das spanische Grundbuch und die baurechtliche Situation einer Immobilie sind zwei verschiedene Ebenen. Die Eintragung einer älteren Bebauung kann gerade darauf beruhen, dass die Verwaltung wegen des Zeitablaufs nicht mehr mit bestimmten Maßnahmen gegen sie vorgehen kann. Aus einer ursprünglich ohne Genehmigung errichteten Bebauung wird dadurch aber nicht automatisch eine legal genehmigte Bebauung.
Auf Mallorca ist diese Unterscheidung insbesondere bei Immobilien auf suelo rústico wichtig.
Nach dem balearischen Städtebaurecht können Gebäude, die ohne Lizenz errichtet wurden und bei denen keine Wiederherstellungsmaßnahmen einschließlich eines Abrisses mehr verlangt werden können, weiterhin dem besonderen Regime der sogenannten „fuera de ordenación“ unterliegen.
Die praktische Folge zeigt sich häufig erst nach dem Kauf.
Der neue Eigentümer möchte beispielsweise einen Raum vergrößern, Fenster verändern, das Gebäude umfassend modernisieren, eine Terrasse überdachen, einen Anbau errichten oder andere bauliche Veränderungen vornehmen. Erst bei der Anfrage beim Ayuntamiento stellt sich heraus, dass der betreffende Gebäudeteil baurechtlich nicht legal ist und deshalb erhebliche Beschränkungen bestehen.
Bei vollständig ohne Genehmigung errichteten Gebäuden in der entsprechenden Situation sind nach dem balearischen Recht grundsätzlich keine normalen Umbau- oder Modernisierungsmaßnahmen zulässig. Das Gesetz sieht nur eng begrenzte Reparaturmöglichkeiten insbesondere aus Gründen der öffentlichen Gesundheit, Sicherheit oder Hygiene vor. Ist dagegen nur eine spätere Erweiterung oder ein bestimmter Teil des Gebäudes illegal, muss zwischen dem legalen und dem nicht legalen Gebäudeteil unterschieden werden.
Deshalb genügt es bei einer Due Diligence vor einem Immobilienkauf auf Mallorca nicht, lediglich zu prüfen, ob die Bebauung im Registro de la Propiedad eingetragen ist.
Entscheidend ist vielmehr die Frage, warum und mit welchem urbanistischen Status sie dort eingetragen ist.
Dazu müssen je nach Immobilie unter anderem die ursprünglichen Baugenehmigungen, Bauabnahmen, kommunalen Unterlagen, vorhandene Legalisierungen, die tatsächliche Bebauung, das Kataster und das Grundbuch miteinander verglichen werden. Gerade bei älteren Fincas sollte außerdem geprüft werden, wann einzelne Gebäudeteile tatsächlich errichtet wurden und welche baurechtlichen Vorschriften zu diesem Zeitpunkt galten.
Auch der Satz „die Immobilie kann nicht mehr abgerissen werden“ beantwortet deshalb nicht die Frage, ob die Immobilie legal ist.
Er beantwortet zunächst nur die Frage, ob die Verwaltung heute noch bestimmte Maßnahmen zur Wiederherstellung der baurechtlichen Legalität durchsetzen kann.
Für einen Käufer sind das zwei vollkommen unterschiedliche Dinge.
Wer eine Immobilie kauft, möchte schließlich nicht nur wissen, ob sie morgen noch steht. Er sollte auch wissen, was er mit ihr in Zukunft machen darf.
