Wer im Jahr 2025 als außerhalb der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraums ansässiger Immobilieneigentümer Mieteinnahmen in Spanien erzielt hat, steht vor einer Entscheidung mit erheblicher finanzieller Tragweite. Bis spätestens zum 20. Januar 2026 muss für jede vermietete Immobilie eine eigene Steuererklärung mittels Formular Modelo 210 eingereicht werden.
Es handelt sich dabei nicht lediglich um eine formale Pflicht, sondern um die zentrale Frage, ob unnötig hohe Steuern gezahlt werden oder ob rechtlich vertretbare Gestaltungsmöglichkeiten genutzt werden.
Nach der bislang geltenden spanischen Rechtslage unterliegen sogenannte Drittstaaten-Vermieter einem Steuersatz von 24 Prozent auf die Bruttoeinnahmen aus Vermietung. EU- und EWR-Nichtresidenten hingegen versteuern lediglich 19 Prozent auf den Nettogewinn und dürfen sämtliche objektbezogenen Aufwendungen abziehen. Diese Differenz führt in der Praxis zu erheblichen steuerlichen Unterschieden.
Im Juli 2025 hat jedoch ein bedeutendes Gerichtsurteil in Spanien diese starre Trennung ins Wanken gebracht. Die Audiencia Nacional kam zu dem Ergebnis, dass es unionsrechtlich problematisch sein kann, Drittstaaten-Vermietern den Abzug notwendiger Kosten vollständig zu verwehren. Begründet wurde dies mit der europäischen Freiheit des Kapitalverkehrs. Dieses Urteil ist allerdings noch nicht rechtskräftig. Eine endgültige Entscheidung des Obersten Gerichtshofs wird erst gegen Ende 2026 oder Anfang 2027 erwartet.
Wie soll die Steuererklärung 2025 konkret abgegeben werden?
Tatsächlich existieren derzeit nur zwei ernsthafte Handlungsoptionen. Die erste Möglichkeit ist der sichere und konservative Weg: 24 Prozent Steuer auf die gesamten Bruttomieteinnahmen, ohne jeglichen Kostenabzug. Diese Vorgehensweise entspricht der bisherigen Verwaltungspraxis und minimiert das Risiko von Nachzahlungen, Verzugszinsen oder Sanktionen nahezu vollständig.
Die zweite Möglichkeit ist steuerlich attraktiver, jedoch mit einem kalkulierbaren Risiko verbunden: sämtliche nachweisbaren Kosten werden abgezogen und lediglich der verbleibende Nettogewinn mit 24 Prozent versteuert. Diese Vorgehensweise stützt sich auf die aktuelle Rechtsprechung der Audiencia Nacional sowie auf europarechtliche Argumente.
Von besonderer Bedeutung ist zudem die Klarstellung eines weit verbreiteten Missverständnisses. Der Steuersatz von 19 Prozent gilt derzeit offiziell ausschließlich für Nichtresidenten aus der EU oder dem EWR. Für Drittstaaten-Vermieter ist dieser Satz nach aktueller Gesetzeslage nicht sicher anwendbar.
Unabhängig von der gewählten Vorgehensweise ist eine lückenlose Dokumentation sämtlicher Aufwendungen unerlässlich, um im Bedarfsfall rechtlich fundiert argumentieren zu können.
