Тем, кто планирует приобрести недвижимость на Майорке, важно хорошо понимать все этапы сделки. Многие покупатели фокусируются только на цене и дате подписания договора у нотариуса, однако на практике самая важная работа начинается гораздо раньше. Первый шаг — это не подпись у нотариуса, а тщательная юридическая проверка объекта.
Юридическая проверка недвижимости
Перед тем как дать окончательное согласие на покупку, необходимо убедиться в юридической чистоте объекта. В частности, следует проверить данные реестра собственности, кадастра, наличие разрешений на строительство, соответствие фактической постройки проектной документации, отсутствие обременений, задолженностей по налогам и коммунальным платежам, а также наличие действующих договоров аренды или прав пользования.
На Майорке нередко встречаются случаи, когда описание объекта в реестре собственности или кадастре не соответствует его фактическому состоянию. В будущем это может привести к серьезным проблемам при перепродаже, оформлении ипотеки или проведении ремонтных работ.
Какие документы необходимо проверить?
- Выписка из реестра собственности (Nota Simple)
- Договор купли-продажи предыдущего владельца
- Выписка из кадастра
- Последняя квитанция об уплате налога на недвижимость (IBI)
- Энергетический сертификат
- Сертификат о пригодности жилья или соответствующее разрешение на эксплуатацию
- Документы на строительство, акт приемки объекта и данные о расширениях
- Для квартир: справка от сообщества собственников об отсутствии задолженностей
Подписывать частный договор купли-продажи или договор о резервировании следует только после проверки этих документов.
Договор задатка (Arras)
В Испании принято заключать частный договор до официального оформления сделки у нотариуса. Чаще всего это так называемый договор задатка (contrato de arras). Как правило, покупатель вносит аванс. Если покупатель впоследствии отказывается от сделки без уважительной причины, эта сумма может быть удержана. Если же от сделки отказывается продавец, он зачастую обязан вернуть двойную сумму задатка.
Именно поэтому такой договор ни в коем случае нельзя подписывать без предварительной проверки.
Оформление у нотариуса и завершение сделки
После проверки документов и подписания частного договора начинается подготовка к сделке у нотариуса. Покупателю в обязательном порядке потребуются идентификационный номер иностранца (NIE), счет в испанском банке, а также средства для оплаты стоимости недвижимости, налогов и сопутствующих расходов.
В день сделки у нотариуса подписывается нотариальный акт купли-продажи. После этого осуществляется перерегистрация права собственности в Реестре недвижимости.
После сделки у нотариуса
Подписание нотариального акта — это еще не конец процесса. После покупки необходимо уплатить налоги, обеспечить внесение записи в Реестр недвижимости, а также переоформить договоры на коммунальные услуги (электричество, воду) и, при необходимости, платежи товариществу собственников жилья.
Заключение
Главный совет: сначала проверка, потом подпись. Покупку недвижимости на Майорке можно легко спланировать, если заранее собрать все документы и провести их юридическую экспертизу. Это поможет избежать неприятных сюрпризов в будущем.
