Нотариальное заверение является обязательным условием для регистрации договора купли-продажи в испанском реестре собственности. Однако испанский нотариус не представляет интересы покупателя, а обязан соблюдать строгий нейтралитет.
При покупке недвижимости в Испании существуют значительные отличия от немецкой нотариальной системы. В то время как немецкие покупатели часто полагают, что нотариус берет на себя защитную функцию, в Испании это не так. Испанский нотариус не представляет ни одну из сторон договора, не проверяет договор купли-продажи исключительно в пользу покупателя и не проводит оценку правовых рисков сделки. Эти различия часто приводят к ошибочным представлениям у немецкоговорящих покупателей.
Существенный риск при покупке недвижимости в Испании заключается в том, что нотариус не несет ответственности за актуальное состояние реестра собственности на момент оплаты покупной цены. В документе нотариус лишь ссылается на содержание реестра на момент последней проверки. Изменения, произошедшие между этой проверкой и моментом оплаты, юридически возможны, и нотариус их не гарантирует.
В отличие от Германии, испанский нотариус не берет на себя доверительное управление покупной ценой. Покупатель, как правило, выплачивает стоимость недвижимости напрямую продавцу. При этом нотариус не контролирует ни погашение существующих обременений, ни регистрацию права собственности без обременений в реестре.
После нотариального заверения испанский нотариус не занимается ни регистрацией договора купли-продажи в реестре собственности, ни уплатой соответствующих налогов. Эти задачи часто выполняет гестория (gestoría) или сам покупатель.
Само по себе нотариальное заверение при покупке недвижимости в Испании не обеспечивает всестороннюю защиту покупателя. Поэтому настоятельно рекомендуется сопровождение адвокатом. В то время как нотариус остается нейтральным, адвокат представляет исключительно интересы своего клиента.
