Wer im Jahr 2025 als außerhalb der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraums ansässiger Immobilieneigentümer Mieteinnahmen in Spanien erzielt hat, steht vor einer Entscheidung mit erheblicher finanzieller Tragweite. Bis spätestens zum 20. Januar 2026 muss für jede vermietete Immobilie eine eigene Steuererklärung mittels Formular Modelo 210 eingereicht werden.
Es handelt sich dabei nicht lediglich um eine formale Pflicht, sondern um die zentrale Frage, ob unnötig hohe Steuern gezahlt werden oder ob rechtlich vertretbare Gestaltungsmöglichkeiten genutzt werden.
Nach der bislang geltenden spanischen Rechtslage unterliegen sogenannte Drittstaaten-Vermieter, also Personen mit steuerlichem Wohnsitz außerhalb der EU oder des EWR, einem Steuersatz von 24 Prozent auf die Bruttoeinnahmen aus Vermietung. Nach der bisherigen Verwaltungspraxis dürfen hierbei keinerlei Kosten wie Grundsteuer, Reparaturen, Gemeinschaftskosten, Versicherungen, Kreditzinsen oder Abschreibungen berücksichtigt werden. EU- und EWR-Nichtresidenten hingegen versteuern lediglich 19 Prozent auf den Nettogewinn und dürfen sämtliche objektbezogenen Aufwendungen abziehen. Diese Differenz führt in der Praxis zu erheblichen steuerlichen Unterschieden.
Im Juli 2025 hat jedoch ein bedeutendes Gerichtsurteil in Spanien diese starre Trennung ins Wanken gebracht. Die Audiencia Nacional kam zu dem Ergebnis, dass es unionsrechtlich problematisch sein kann, Drittstaaten-Vermietern den Abzug notwendiger Kosten vollständig zu verwehren. Begründet wurde dies mit der europäischen Freiheit des Kapitalverkehrs. Dieses Urteil ist allerdings noch nicht rechtskräftig, da seitens des spanischen Staates ein Rechtsmittel eingelegt wurde. Eine endgültige Entscheidung des Obersten Gerichtshofs wird erst gegen Ende 2026 oder Anfang 2027 erwartet. Genau aus dieser Unsicherheit ergibt sich nun die entscheidende praktische Frage für Vermieter.
Wie soll die Steuererklärung 2025 konkret abgegeben werden?
Tatsächlich existieren derzeit nur zwei ernsthafte Handlungsoptionen, eine offizielle Zwischenlösung gibt es nicht. Die erste Möglichkeit ist der sichere und konservative Weg. Hierbei werden weiterhin 24 Prozent Steuer auf die gesamten Bruttomieteinnahmen gezahlt, ohne jeglichen Kostenabzug. Diese Vorgehensweise entspricht der bisherigen Verwaltungspraxis und minimiert das Risiko von Nachzahlungen, Verzugszinsen oder Sanktionen nahezu vollständig. Der Nachteil liegt in der oftmals deutlich höheren Steuerbelastung. Sollte der Oberste Gerichtshof zukünftig bestätigen, dass auch Drittstaaten-Vermieter Kosten abziehen dürfen, kann jedoch eine nachträgliche Berichtigung beantragt und zu viel gezahlte Steuer zurückgefordert werden.
Die zweite Möglichkeit ist steuerlich attraktiver, jedoch mit einem kalkulierbaren Risiko verbunden. Hierbei werden bereits jetzt sämtliche nachweisbaren Kosten vom Mietertrag abgezogen und lediglich der verbleibende Nettogewinn mit 24 Prozent versteuert. Diese Vorgehensweise stützt sich auf die aktuelle Rechtsprechung der Audiencia Nacional sowie auf europarechtliche Argumente und kann in vielen Fällen zu einer erheblichen sofortigen Steuerersparnis führen. Das Risiko besteht darin, dass der Oberste Gerichtshof diese Sichtweise später nicht bestätigt. In diesem Fall könnte die Finanzverwaltung Nachzahlungen zuzüglich Zinsen verlangen und theoretisch auch eine Geldbuße verhängen. In der steuerrechtlichen Praxis wird jedoch vielfach darauf hingewiesen, dass bei einer vertretbaren und gerichtlich gestützten Rechtsauffassung die Erfolgsaussichten gegen Sanktionen durchaus hoch sein können.
Von besonderer Bedeutung ist zudem die Klarstellung eines weit verbreiteten Missverständnisses. Der Steuersatz von 19 Prozent gilt derzeit offiziell ausschließlich für Nichtresidenten aus der EU oder dem EWR. Für Drittstaaten-Vermieter ist dieser Satz nach aktueller Gesetzeslage nicht sicher anwendbar. Wer ihn dennoch verwendet, begibt sich in ein deutlich höheres Risiko als jemand, der lediglich Kosten abzieht und weiterhin den 24-Prozent-Satz nutzt. Ein Steuersatz von 18 Prozent existiert in diesem Zusammenhang nicht.
Damit reduziert sich die tatsächliche Entscheidungsfrage auf einen klaren Gegensatz zwischen maximaler Rechtssicherheit mit höherer Steuerzahlung und sofortiger Steuerersparnis bei juristisch vertretbarem, jedoch nicht vollständig auszuschließendem Risiko. Welche Variante sinnvoll ist, hängt maßgeblich von der individuellen Situation ab, insbesondere von der Höhe der Mieteinnahmen, der belegbaren Kostenstruktur sowie der persönlichen Bereitschaft, im Zweifel eine spätere Auseinandersetzung mit der Finanzverwaltung zu führen. Unabhängig von der gewählten Vorgehensweise ist eine lückenlose Dokumentation sämtlicher Aufwendungen unerlässlich, um im Bedarfsfall rechtlich fundiert argumentieren zu können.
